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谦和屋:我对江浙沪房产的一些考察及思考(上篇)

这次大概从2017年7月底开始,我在江浙沪盘桓了四个来月,回家的时候,到了2017年12月初了。实地去了十来个城市,自驾去的,车子开出去的时候,还才三五百公里里程,回程到了将近一万公里了。收获不少,感触良多啊!

这次的目的,其实也很简单,就是考察江浙沪的房地产。作为我投资理财一个重要的配置,房产一直是我持续研究思考的一个方向。

正好我在宁波也有房产,所以,带着家人以宁波为中心,就这么兜兜转转游历了四个来月。有一些见闻和感悟,在此和各位好朋友们分享。

我有一篇拙文,阐述了我个人投资理财的一些配置情况,链接如下:

(关于”股票””房产””实业”三轮驱动的一些思考与实践)

https://xueqiu.com/3366431401/95141161

写这篇文章的缘由是,早些时候在静逸基金投资分享会时,分享了我的一些浅见,涉及到了房产,随后,很多朋友问询我,由于问询较多,一个个回答实在难以令朋友们满意,还厚着脸皮被花钱问了好几次,我都不太好意思了~所以,写一个系列,全方位说一下我的思路。

另一个缘由是,我和很多朋友交流投资的时候,发现有个很有趣的现象。

投资证券市场有一些好朋友,交流的时候,发现对房产很有曲解,甚至排斥。与此同时,另一些投资房产的好朋友,也对证券投资充满了排斥,甚至执念。

然而,作为曾经职业做过二手房以及现在职业投资的我。觉得大概没有必要有分别心。所以,基于我的实践,我把二者的一些异同和我自己的一些经历做一个分析,提供另外一个角度,供各位参考,斧正。

从2017年12月初回家,到现在,这一个月左右,我大概都在构思文章的架构。我总觉得,好像有些无从写起的感觉。这点还真不像投资证券,有西方成熟市场的成熟体系,超级大师的经验,我们照着一路走过去,多半还是脉络清晰的。可是,中国的房地产,发展的时间,比股市还要晚,大概就是2000年左右,一二线城市的投资者才有了商品房这个概念。距今可能也就15年上下。很多东西都是摸着石头过河,发展路径没有那么清晰。

很多朋友或许会有疑问,房产难道国外没有么?千百年了,好不好?房产不比股市来得久远么?但是,据我研究,还是有些不同之处。

第一, 中国的人口,大致世界上能够匹敌的,也就印度了。而不同的人口基数,房产情况很可能差距甚远。比如很多人拿日本来比较中国,那么,可能会有些不妥。日本人口1.3亿不到。这一亿多人口,汇入两三个大城市,和中国十几亿人口,汇入十来个大城市,所带来的房产价格变化很可能情况差距甚大。美国也一样。我们直接拿来对比,也许会发生巨大误差。

第二, 政策,国情很不一样。众所周知,我们中国是土地国有的,而美国超过一半的土地是私有的,日本也类似。是可以拥有土地,然后做“一户建”。在中国,至少现在主流城市是没办法的,必须从开发商买房子。

第三, 税制不一样。中国目前主流城市还是没有房产税。且租户相对弱势。在欧洲,租户是相对强势的,很多政策倾向租户,尤其是德国,都出名了。

在这么多不同之下,照搬国外的经验,恐怕是欠缺稳妥的。且城市化进程还不一样。

我个人认为,中国的房产还真找不到可以全盘甚至大幅度借鉴的国外经验。这一点和证券投资很不一样。因为,目前中国的证券市场很多很多规则都是沿用,借用国外成熟市场经验的。可以说,证券投资的大方向是很清晰的。

那么,在此前提下,恐怕自己深入的研究,实地的走访,独立的思考,或许是比较负责的态度。

然而,不管多么不同,但是,一些基础性的,人性的东西,还是会有迹可循。我通过一些研究,大致有如下结论,供各位朋友们参考。(过程就不赘述了,直接说结果吧)

首先,我认为,中国未来会发展成一些大的城市集群。

1, 以北京为中心的京津冀城市集群。

2, 江浙沪城市集群。

3, 武汉长沙双核心的中部城市集群。

4, 珠江三角洲的城市集群。

5, 重庆成都双核心的西部城市集群。

6, 没了……

其次,这些城市集群会越来越大,越来越强。然后,年轻人,大部分陆陆续续到上述城市集群。其他城市陆陆续续逐步缩小。

我个人投资房产,大致就会在这些城市做选择。

有些朋友非常幸运,出生成长在这些城市,区域。那么,就会占有非常大的优势。要知道,是不是本地人,这个优势可是大到超乎想象的啊。而有些朋友,不管主动被动,只得跨区域投资了。就有很多弯路要走。没办法,我也在走这个弯路啊……

我个人大概会重点看——1,江浙沪城市集群,2,珠江三角洲城市集群。也没有什么原因,不是别的地方不好,纯粹自己喜好罢了。

我首先会排除以北京为中心的京津冀城市集群。

因为,天子脚下,很多政策会令人咋舌,且以我个人来说,没有腾挪的空间。这个大家都懂的,不多说了。而且,之前我在北京天津待了一年半,那边的气候我也不太适应,冬天冻得嘎嘎叫~

其次,我会排除重庆成都双核心的西部城市集群。讲真的,我非常非常喜欢成都和重庆,我在成都和重庆待的日子,是我最巴适的日子之一了。那里的美食能让你不重样的吃好几年,天天吃得开心得不得了,人文也非常好,四川人民可讲义气了,绝不拉稀摆带~:)宽窄巷子走一走,春熙路上待一待,解放碑前坐一坐,快乐极了。

可是,为什么我还是排除了呢?您猜猜?猜对了,是自然灾害的原因。有人要说了,重庆成都的自然灾害可能性很低的啊!是的,经过查询,的确如此,尤其重庆。不然,以前也不会作为陪都啊!国防其实都考虑进去了,这个概率不大的。

但是,我个人的理由是这样的。因为,选择一个城市投资房地产,不简简单单是财务投资,房产不像股票,股票买卖可以几天就有买进卖出。而房产多数投资下去,就是好多年。

以我自己来说,大概这十多年下来,基本没有卖过房产,一拿就是十多年。那么,未来我投资房产,也会是这个路数,一拿很多年。这样的话,我就和这个城市有了连接,有了挂通,然后,一定会在这个城市有朋友,有伙伴。

好了,这些圈子历时很多年之后,会逐步扩大,倘若哪天传来消息,有朋友去九寨沟,去哪个周边城市旅游,遇到自然灾害,不幸再也不能相见,对我来说,恐怕会令我非常非常难受。想想都难过……

所以,既然都已经跨区域了,选个自己省心的城市吧。这就是我自己的喜好,虽然我认为重庆成都双核心的西部城市集群房产会很有发展前景,且不管旅游居住,这儿都是超级好的地方……

那么,武汉长沙双核心的中部城市集群呢?已经投了,不多说了。

未来,我会重点看——1,江浙沪城市群。2,珠江三角洲城市群。

我很喜欢深圳,广州,中山,等地,不过,这块区域没有长时间待过,所以,珠江三角洲的以后长时间实地考察再说,

这次主要说江浙沪地区。

我真的非常非常喜欢江浙沪这边,难能可贵的是,我太太就是宁波人,发展在杭州,所以,我简直太爱这块土地了。:)

那么,为什么我认为房地产投资是我投资理财的重要一块呢?

核心在于房地产的利润,有三块可以吃。

这三块,都吃上了,整体的收益就会比较高,而且,相对较安全。

第一块,房产本身的增值。

第二块,房贷的杠杆,即房贷可以再投资。

第三块,房租收入。

首先我说第一块,房产本身的增值。很多人认为房产会永远涨,因为,中国已经涨了小二十年了。也有很多人认为,房产快崩盘了,或者,不涨了。

但是,我都持保留意见。

我个人认为,房产要细分之后看。未来,会在中国呈现完全不同的态势。这一点,会和股市特别特别像。

就是什么呢?有些城市还会涨,实在涨不动了,就横盘震荡一下,休息休息,再接着涨。但是,更多的城市,就不会涨了,且很有可能下跌,哪怕是明面上不跌,最后实质上是跌的。

过去近20年,中国应该是全国普涨。这是很正常的,相对于货币的超发,房产增加的速度太慢太慢了。毕竟,钱增发起来快啊……房子得一砖一瓦盖啊~所以,全国普涨,

但是,这几年就非常明显了,有些地方涨幅就较小,有些地方涨幅就较大。未来,我认为,这种情况会越演越烈。有些地方不但没有涨幅,甚至会几乎没有流动性。可能未来五到十年,或者更久,这种情况就会发生。

我这次在江浙沪游历让我发现,富裕如此的地方,都有很多小一点的城市,几乎看不到年轻人,晚上街道上安安静静……可以想象,再过十来年,这些城市会如何,那么,全国另外那些不这么发达的地区呢?像不像股市?好的股票会一直涨,涨十几年,几十年,差的股票ST,摘牌……

接着,我特别提出一个非常非常值得我们认真思考的问题。房产的定价系统和股市的定价系统,有什么差别?各位感觉到了什么差别?如何面对处理这些差别?

我个人认为,这是一个巨大的BUG,里面的道道太多了。

众所周知,股票的定价系统,是直接在软件系统里面撮合成交,然而,由于A股的成交量非常大,所以,折价溢价不大,往往每股差不了几分钱。港股很多流动量小的股票,折价溢价就不得了了,我之前有文章写过自己的亲身经历,买某只港股,一百多万港币,买涨了差不多20%左右吧,结果自己还挺高兴,因为软件显示账面立马浮盈。后来可脱了层皮,卖出那个难啊,那个折价啊……说多了都是泪。

然而,各位朋友们,请你们现在思考回忆一下,你们的房产定价系统是哪里来的?

中介!

没错吧?是不是中介?散布在城市里大大小小的中介。

这就尴尬了……

这么严肃的买卖房子的大事情,往往成百万,几百万,上千万,最后定价系统这么儿戏?中介可以随意写价格,报价格……

是的,就这么散,都散了几十年了……

这里面就有很大的BUG!但凡是网上找到的中介网站的报价,都是相当不准的,实际到成交价上下能差20%以上,可能贵可能便宜。倘若房型是洋房或者别墅或者工业商业地产,差价可能上下50%都不好说。吓人不?

是的,就这么离谱。我看了很多年房子了。对这个定价系统感受就是——散,乱。

所以,我自己买二手房是不以中介报价为标准的,实际最后成交,的的确确差价能便宜一些,或者贵一些。(如果碰到房东跳涨,你一点办法没有。)

那有朋友说了,新房呢?新房总不会有这个问题吧?

首先,一线城市新房很少很少了。基本上也轮不到跨区域投资者。

其次,现在我发现有个问题很有趣,就是新房会有很大的溢价。也就是说,很多城市,新房要贵出很多。这种情况以前还没有这么严重。

举个例子,你有一套刚刚交付没有住人的毛坯房,你会以一个成本价加上利润挂出去。或者,你会参考周边报价。

而期房从理论上讲,价格应该比这套毛坯房要便宜才对嘛,毕竟这套毛坯房马上可以住。(档次差不多的前提下)可是,事实上,并非如此,同等档次下,新房会贵出一截。这就令人困惑了。有现金流折旧概念的朋友,马上就可以算出哪套更划算。(贷款其实很多时候也差不多,都限贷了。)(新房可是专业销售团队花钱造势销售啊,二手房是孤零零挂到中介卖啊,这个销售力度可是截然不同啊!)

这就是定价出现了BUG,因为,新房的定价是开放商综合定价的,要考虑拿地成本,营运成本,利润,等等一系列费用。而二手房的定价,是中介说出来的,尤其对于很多非职业投资者来说,基本上路径就是——先去周边十来家中介以买家的身份鸡贼的探听一下自己小区的挂牌价,然后,网上再对比中介的网站价格,最后,依照着急程度折价或者溢价挂牌自己这套房子。对不对?是不是这么一个流程?

然而,我认为,这个流程值得深思。因为,这对投资者有深刻的影响,你是投资二手房还是新房?怎么来讨价还价?怎么实现收益最大化?这是一个起头的思路。

我个人不太倾向跨区域直接购买新房,除非价格和贷款有很大的实惠。(即新房更具性价比)

你找开发商买房子,你是弱势,全款能打到96折就不错了,一两套房子的,现在还不一定有资格买。

我喜欢找二手房买,买那种次新房。就是建了五六年以内的,干干净净,清清爽爽。

每个人具体情况不一样啊,我是因为有实操的经验,也喜欢折腾来折腾去。

假设我没有这个精力,多花一点钱,直接买大开发商的新房,也不是不可以啊。这个见仁见智。

好了,既然定价系统是这么一个情况,接下来,有趣的事情发生了。

每个人在计算自己房产的时候,定价被一定程度的误导了。

不知道各位通读过巴菲特致股东的信么,巴菲特算的是净值,而且,就净值里面还有很多地方又和公认会计制度不一样。这代表,不同的计算方式对结果影响比较大。

那么,很多人在吃房产增值这一块就吃一块大亏而不自知。

各位~我们所有投资的房产,当最终卖掉的时候,都是二手房,对吗?

你只能用二手房的定价系统来交易,对吗?

而二手房的定价系统会有20%左右的上下浮动,对吗?

最后,很多城市,尤其一线城市,税是奇高无比,几乎没有腾挪空间的,最后实际交易完毕之后,发现,想象的收益率和实际的收益率差距还挺大。

所以,关于第一块收益——房产增值的部分,我个人的操作手法是,尽可能折价,至少平价买房子,这几乎就排除了新房,且要花较大的精力,因为,得一套一套淘啊。

其次,我的持有时间,必定就会长达很多年。举例,100万买进,一年就算涨30%,实际交易的时候,可能折价一部分,摩擦费用一部分,最后,到手的涨幅不知道还有20%没有。扣掉劳心劳力的成本,机会成本,其实所得寥寥。但是,持有十年,按照15%左右的收益,就是翻四倍左右,这时候,整体算总账的时候,会比较划得来一些。(且持有时间长,相当于摩擦费用平摊了。)以上是投资房产的第一块受益。

第二块收益——房产的贷款再投资。

这道理很简单。但是,实际操作起来,很多人做不太好。其实,我自己也在学习摸索阶段。这里,先要说一个大的逻辑。房产三个收益中,我个人最看重贷款再投资这个收益。其次,才是房产增值的收益,最后,才是房租的收益。我个人认为,真正值钱的,是贷款!倘若一套房子无法贷款,我想,我多半不会去投资房产,因为,房价的涨幅,没有我投资股市的涨幅大,且流动性很成问题。北上广深的房价,十年大概六七倍吧,不同的房子涨幅差距很大的。但是,大概每年20%左右的年化收益算上层的了。但是,注意啊,一旦涨了上十倍的房子再卖出的时候,把摩擦费用算上(税金,中介费,误工费等折算)。实际上,真的和投资股市的收益差不了几个点。

但是,损失了流动性。(一般交易到拿到钱,能在两三个月完成的,都算不慢的了。)真正让投资房产变得无比美妙的是,低至3成的首付,和低至四五个点的利息,以及房贷这种按月还款,不用展期,几乎不怕爆仓的杠杆方式。这才是真正值钱的地方。没有这一块收益,我想,我多半不会去投资房地产。而有了这块收益,那么,意味着我四五个点贷出来的钱,投资股市或者再投资房产能获得15%左右的收益,我就平白无故多出十来个点的额外收益。且,相对比较安全。这,才是真正美妙的地方。有人直接拿贷款又去投资房产,然后再用这样的方式重复很多次,原理有些像牛市中不断质押上涨的股票来融资再买进一样。无所谓好坏,个人有个人的风格。我自己不太喜欢搞得比较紧张,所以,一般我不太会这样做。

第三块收益——房租收益。这里我说一下,在职业房产投资人中间,其实,很少看重这一块的。原因是,收益实在实在太少了。在北京,可能一套1000万的房子,能租十多万就算好的了。一年收益一两个点,然后,还要给配好家电家具,有时候,隔三差五还要过去和房客打打交道,帮帮忙啥的,怎么算怎么不划算。甚至,最后家具家电一折旧,还得小亏一点,哎……

房租收益主要是商业工业地产类的才吃得多一点。正巧,我们自己有投一点点,比如,写字楼,我大致计算过,按照买入价格算,约租金收益9%左右,但是,请注意啊,写字楼的装修折旧是较少的。

这里说细一点。有些写字楼是毛坯交房,有些是精装交房,但是,无论是毛坯还是精装,房东再投入的装修费其实不会很多。而是租客来做装修,因为租客对公司整体形象有要求有设计,所以,这部分装修费用是租客来承担,房东会要给出装修期,依照房子的大小,从1个月到6个月不等。

你看,相比住宅,装修家电家具折旧少了很大很大一块了。然后,房东房客打交道也不那么费心。这里顺便说一句,其实,对于职业房产投资人,我个人是持正面态度的,因为,倘若不是有这么多职业投资人用自己的钱去买房再来出租,我请问朋友们,你去哪里花几十万租一千万的房子呢?还家电家具装修好?我这次在一些小城市游历的时候,发现,你真想住在这个小城市,只能有招待所那样的房子,因为当地几乎没有租赁市场,你没地儿租房子。

以前我去一个湖南的小县城,当地最好的酒店是三星级的,晚上睡觉前发个盆子给我,朋友们,发个盆子啊!我还问服务员,这是干嘛的?说是洗脸的……

真的,任何东西都不是理所当然的供人得到,在中国的今天,由于大量投资房产的人持有物业且暂时几乎没有物业税,导致市场上有相对足够的房子出租,所以,可以花十来万在北上深租上千万的物业。假设出了房产税,很多人天真的认为,会打压房价,我个人认为,打压房价几乎不可能,倒是非常有可能提升房租。(尤其一线城市)我太太的妹妹去年刚到华尔街一家投行,这次回来告诉我们,她租了一个稍微好一点的单间,1600美金一个月。朋友们,一个单间啊。

房租收益还有一种吃法也比较高,就是工业地产。但是,一般是公司化操作,也几乎无法大量操作。大概租金收益能有10%左右。这里就不展开了。

以上就是房产投资我个人实践的三种收益方法。基本上,还是可以直接拿来运用的。目前看来,收益还是勉勉强强过得去的。

好了,关于大方向的思考大致如此。基于以上原则,那么具体到投资该选择哪个城市呢?因为,最终还是要具体化城市,具体化区域嘛!

这里,先推荐一位在房产投资界的前辈,叫做欧成效。他有本著作——《中产阶级如何保护自己的财富》,而令人惊叹的是,他的著作不过是他所有文字的非常小的一个部分。在著名的那个房产论坛里,可以看到一个有趣且有收获的世界。有兴趣的朋友可以看看。顺便说一句,欧先生有个知识星球,付费的问答,有兴趣的朋友可以去加入。可以这么说,了解欧先生关于房产投资的文章与方法,或许,我这些文章就不用看了~

另,还推荐一篇文章——知乎周刊.北上广深的年轻人。(总第110期。)

这里面有很有趣的类比。文中将上海江苏作为一个经济体对应美国的东海岸地区。粤港澳作为一个经济体对应美国的西海岸地区。川渝地区作为一个经济体对应日韩地区。海南岛对应欧洲的西班牙。福建对应意大利。浙江对应法国。齐鲁豫地区作为一个经济体,青岛对应汉堡,烟台对应不莱梅,济南对应慕尼黑,郑州对应法兰克福,洛阳对应柏林。京津冀作为一个经济体,对应英国和荷兰。北京对应伦敦,天津对应阿姆斯特丹,唐山对应伯林翰。东北作为一个经济体对应俄罗斯。等等……

先不说正确与否,这种对应蛮有趣的,有兴趣的朋友可以直接找原文看。

我个人选择城市的标准是——在判断未来发展大概率向好的前提下,选择自己喜欢的城市。

这里面,选择自己喜欢的城市最重要。还是那个原因。投资房产几乎不太可能纯粹财务的投资,你会和这个城市产生连接,和城市的人成为朋友,和当地的气候环境人文成为“莫逆”。中国未来必定是全球最好的国家之一。这里面,会有很多城市好得不得了。挑一个自己喜欢的吧,最重要了!

目前整个中国,我大概还有新疆,内蒙古,青海,甘肃,宁夏,西藏,黑龙江,辽宁,贵州这九个省份没有去。其他的都去过了。台湾省也去了,台湾是中国滴!

所以,基本上,还是有个大概的感觉。

这次主要分享一下江浙沪地区。

我大概游历一个城市,一般会提前一点做一下功课。因为,完全陌生的来到一个城市,去一下商业街,景点什么的,意义非常小,我认为,需要提前做好功课,然后,有一个根据自己在一个城市的逗留时间安排出来的行程,里面包含了这次游历需要达到的目的。

所以,我在出发去往江浙沪之前,大概买了有十几本书,都是说当地文化历史美食景点等七七八八的,然后,就先粗略的通读一遍,与此同时,再对阅读过程中觉得有较强印象的地方做深入了解。这样,大概还没有到这个城市,基本上,对这个城市的轮廓就会有一定的概念,不至于荒腔走板。

我先从宁波说起吧。宁波很好,是我的第二故乡哈。

我这里就不赘述大量的数据,论据了,这些内容,网上大量的前辈们比我做得好得多。我就说说我实地游历的感触吧。肯定说得不太对,不太好,也比较散,各位多多包涵哈~

宁波这个城市特别有意思,房价令人想不到的平和。但是,收入却是很高的,有一年,我去宁波原来的一个县,这个县让我开了眼界。叫做奉化。原来是县城,88年变成市,到了2016年,已经并入宁波成为一个区了。

开了什么眼界呢?当时,在我贫瘠的思想中,认为县级市肯定是个落后的地方,后来,在奉化时,发现,嘿,连一栋写字楼都没有,是一栋都没有哟,当时我就说,你看吧,一个城市,竟然没有写字楼,都没有商业,啧啧啧~

后来被现实残酷的啪啪打脸。因为,奉化人民要么不做商业,做商业都是搞大的……比如,罗蒙,波导,爱伊美等,这在当时,都是很大的企业,为什么没有写字楼呢?因为不需要,他们有自己的工业园……

我后来在这个原以为的小县级市的一家五星级酒店前(十来年前,宁波的县级市就有五星级酒店了……),一看停的车,我去,奔驰350,奔驰600,雷克萨斯ls600,玛莎拉蒂等等。十来年前,我被这个县级市就震惊了一把。我在想,浙江这么富裕么?再后来,去了滕头,就知道,还真是这么富裕,滕头是个村啊,朋友们,村啊~全都是别墅,而且,这个村竟然是国家5A级景区。十多年前,我对宁波就有个直观且深刻的印象。很颠覆我原有的观念。

这次在宁波呆了蛮久的,宁波这几年似乎没有那么突出了,或许,是周边城市发展越来越好了。尤其是杭州的突飞猛进。2009年,杭州gdp约5100亿左右。宁波4200亿左右。差距900亿左右。2016年,杭州gdp约11000亿左右,宁波gdp约8500亿左右,差了2500来亿了。

其实,很多人问过我,关于宁波房产的看法。我亲人也有在宁波投资了很多房产的。我个人的意见是,本地人投资自住肯定是没有太大问题,但是,未来发展我认为可能不是最好的选择。

原因很奇特,浙江这边啊,至少以前来说,省会没有压倒性优势。而是几乎所有的城市都富裕,尤其人均很富裕。有时候,一个村,一个镇,一个县,算起人均来,比省会还要强,且还有很多早些年就出国的,赚了很多很多外汇。所以,普遍人们比较富裕。

那就导致一个情况,浙江的年轻人巨喜欢留在本地发展。我和很多浙江的年轻人聊天,发现他们完全没有什么要离乡背井去北上广深那意思,就留在杭州,宁波,甚至,舟山,台州,永康等等。大规模,远距离迁徙对他们来说,吸引力并不大。我想,我若是出生在浙江,想必也是这样的选择。因为,这地儿太好了。

论衣食住行,本身就是服装,高端服装的生产地。且临海临江,海鲜江鲜取之不尽用之不竭,那大黄鱼马甲鱼梭子蟹,啧啧啧。当地谁还没个几套房子,绿化又好。地铁高铁四通八达。关键是,商业化从几百年前就很先进了。要就业,创业,大环境实在好的不行。

所以,宁波人本来就不太选择出去,(出国的倒是不少)那么,有没有很多人选择来宁波呢?我认为,选择到浙江发展的朋友,首选或许不会是宁波,可能是杭州。这样来说,房产的发展,有一个很核心的增量——新城市居民。就打了折扣。

所以,我认为,如果不是本地人,选择宁波投资房产并非是最棒的选择,当然,绝对是不错的选择。目前在宁波大概一万多还是可以买到不错的房产的,论租金收益,还是能吃两口的……

我很喜欢宁波,那里的人文相当好,自古就重视教育,有个很有名的镇海中学,几乎年年出浙江状元,甚至全国状元,每年过700分的,有100多人。清华北大培养基地啊~我这成绩,当年在镇海中学,怕莫都比不赢他们学校小卖部的店主……

这种深厚且绵长的教育,让这座城市整体的素质相当令人舒服。论宜居的话,这里非常非常合适。靠近海,空气质量好到不行。一个城市人文好,教育好,空气好,吃得好,医疗好,多半这个城市幸福指数就高。关键是,房价还不贵~

宁波往东,有个舟山,我得好好说说。

我在舟山有段奇特的经历,导致我非常喜欢这个城市。众所周知,舟山的普陀山是四大名山之一。我很多年前就去过了,感觉特别好。那种宁静的美丽,令人流连忘返。随后几年,去了好几次。这次去舟山的时候,就有这么一件事。

我头天晚上住在诸暨,晚上闲来无事,看ipad的节目,搜到一档综艺节目,叫台湾名人堂,采访一名资深艺人,大概六十来岁吧,多年前在台湾是非常著名的艺人,后来嫁人,20多年前定居美国了。结果这次在台湾接受采访。她原来是台湾妈祖的扮演者,相当著名。有些像我们西游记观音菩萨扮演者类似。

当晚看完之后,第二天抵达普陀山。

我下午走到普陀观音像前面的时候,发现路上摩肩接踵的行人中,有一行人坐在路旁,其中一名优雅的女性看上去面熟得不得了,但是,又有些不敢确定,我仔细一想,好像就是昨天晚上节目采访的那位妈祖的扮演者啊~我很想上去打招呼,但是,我忘记她名字了,总不能上去问她,请问,您是不是妈祖?那还不得吓到人家?我就想着,我去礼佛之后,倘若回来,她们还在原地,我怎么着也得上前去聊两句。

后来礼佛完出来,她们真的还在。

我就上去了,一聊,果然是!你知道,那一下子,我鸡皮疙瘩都起来了。怎么有这样巧的事情?一位息影多年的艺人,发展在台湾,定居在美国,极其偶然的来了一趟普陀山,竟然遇到一个从来不认识的人,前一天晚上看了一段采访,结果在观音脚下遇上了。这种概率……

然后,我把这段神奇的经历讲给她们一行人听,她们也惊讶得不得了,啧啧称奇。后来我们合影留念。我直到回程,甚至,现在想起这件事,还惊叹不已。

所以,我很喜欢普陀山,舟山这块地方。风水宝地。董建华,三毛,王家卫都是舟山人,人杰地灵。

舟山的房子,我认认真真看了,我觉得住在这里,甚至常住,肯定是非常非常舒服的。

房价还是便宜,投资的话,可能不是最好的选择,因为二手房市场不活跃。但是,如果居住的话。要我常住在此,我也是可以欣然接受的哈~太美好了。有个叫做蓝堡的楼盘,很漂亮。临海,有中国最大的游艇码头,真是美极了。

这里多说一句,我选地方,喜欢那种建城很久很久的城市。就是从古代,唐宋元明清的时候,就是人民的聚集地。我喜欢这样的城市。底蕴厚,人文好,且多数地理环境气候条件都不错。

绍兴就是这样一个城市。

我来绍兴也好多次了。我特喜欢绍兴黄酒。家里存了好几坛老酒。每次和岳父大人吃饭,就看他拿出一个壶,温酒!~就着海鲜,一吃吃几个小时。讲究啊~我头次喝黄酒根本不知道黄酒的厉害,感觉甜甜的,入口柔顺,所以,和岳父敞开来喝,结果,从中午倒头睡到晚上,呼呼的!~后来,就不敢这么喝黄酒了,这后劲,足啊!

这个绍兴呢,很有趣,整个城市,水系发达得不得了。到处小桥流水,曲折有情。这是一座非常美的城市。

房价也是不贵的。一万出头。可惜也就可惜在二手房市场不活跃。

这里我也特别提醒一下,一个二手房不活跃的城市,投资房产还是需要稍稍谨慎一点。因为,房产三块利润中的——房价涨幅这一块,在兑现的时候,会有些麻烦。要么时间上会很长,就是卖很久才卖得掉。要么就是价格上要有折扣。总之,会有一些些的不如意。投资的朋友要提前有心理准备,并做好策略。很可能要卖好几个月,或者折价10%-20%,这个最好一开始就打在成本里面。

绍兴其实有好多镇是真漂亮,比如柯桥古镇,安昌古镇。别看名字是古镇,经济可是非常发达的。人民安居乐业。

不过,绍兴离杭州太近了,开车没多久就到杭州了。绍兴好,奈何旁边还有一个杭州。坐高铁就20分钟。离这么近,很多资源,被虹吸过去了。

不过,倘若是绍兴本地人,买绍兴的房子,我看,多半还是有不错的收益。因为,经济基础,人文基础摆在这里。还有啊,绍兴有个著名的赵老哥,在资本市场创造了令人咋舌的奇迹。还有一个著名的绍兴解放南路交易所。我想,这块地方的人,思路清晰,非常聪明。这也是风水宝地啊。我一些投资的朋友,其中就有绍兴的朋友,很有水平的。

零零散散写了这么多,多半是游历的经历。这里面具体到投资房产的术的层面是不多的。这是因为我个人原因。我一直认为,投资这件事,不能简简单单的只看一个盈利的指标。他有很多维度的。我自己是喜欢综合很多维度一起来做决策。

房产投资,我更是如此。房子,不仅仅是一件投资标的,他还有生活,朋友,环境,气候,人文,等等。

我只有实地走访很多城市之后,才会对跨区域投资房产有深切的认知。而这些认知,才能让我立体的了解一个城市和当地的朋友。这样,做决策才能避免荒腔走板。

我也看过很多土豪,只去一次,甚至,都不去,就直接买房子。比如,圣基茨,一个地图上都找不到的国家,买几十万美元的房产,换一个身份来。这对我个人来说,还是一时间难以接受的。我还是喜欢先爱上这个城市,然后,再投资房产,这种感觉才是我喜欢的感觉。

所以,写得啰嗦了点,看得繁杂了点。本来初衷也是给好朋友们看,以及,做个记录,若干年后,我的小孩在看的时候,发现,数十年前的中国房产竟然是这样的啊,真有趣!~

我认真写,您随意看哈。

下一篇文章继续写江浙沪其他我走过的城市,以及对房产投资的一些思考。

唯一可以保证的事情是,看了这么多,真的到最后我认为能跨区域投资的地方,或许寥寥,甚至没有也可能。这也像股票,A股几千只股票,到最后,能长期跟踪的,或许不过几十只,能最后等到购买的,或许只有十几只,甚至,几只而已。

不过,好消息是,只需要几只股票,也只需要几套房子,大概就能获得令人满意的收获了

作者:谦和屋
链接:https://xueqiu.com/3366431401/98494752
来源:雪球

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